به گزارش اقتصاد ۳۶۰، در راستای مسئولیت اجتماعی پایگاه خبری اقتصاد ۳۶۰ و با هدف ارتقای آگاهی عمومی در حوزه معاملات ملکی، خبرنگار ما با رضا سهیلی درباره ابعاد حقوقی پیشفروش ساختمان و الزامات قانونی این نوع قراردادها گفتوگو کرده است.
در شرایطی که معاملات پیشفروش ساختمان در بازار مسکن رو به افزایش است، کارشناسان حقوقی نسبت به رعایت تشریفات قانونی این قراردادها هشدار میدهند و تأکید دارند که بیتوجهی به الزامات مقرر در قانون، میتواند زمینهساز اختلافات گسترده و طرح دعاوی متعدد در مراجع قضایی شود.
رضا سهیلی، وکیل پایه یک دادگستری، در گفتوگو با اقتصاد ۳۶۰ با اشاره به ماهیت حقوقی پیشفروش ساختمان اظهار کرد:«بر اساس ماده ۱ قانون پیشفروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹، پیشفروش قراردادی است که به موجب آن، پیشفروشنده متعهد میشود واحد ساختمانی معین را در آینده احداث و به پیشخریدار منتقل کند. این قرارداد از حیث حقوقی، تعهد به ساخت و انتقال در آینده محسوب میشود و با عقد بیع سنتی تفاوت ماهوی دارد.»
وی با تأکید بر ضرورت ثبت رسمی قراردادهای پیشفروش تصریح کرد:«مطابق ماده ۲ قانون پیشفروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیشفروش باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و قراردادهای عادی از حمایت کامل این قانون برخوردار نیستند.»
این حقوقدان ادامه داد:«عدم رعایت تشریفات قانونی میتواند موجب بروز اختلافات جدی میان طرفین شده و در فرآیند اثبات حقوق در مراجع قضایی مشکلات متعددی ایجاد کند.»
سهیلی در ادامه با اشاره به شرایط قانونی پیشفروش ساختمان خاطرنشان کرد:«مطابق ماده ۳ قانون پیشفروش ساختمان، انجام پیشفروش منوط به داشتن پروانه ساخت معتبر، شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و اخذ مجوزهای قانونی لازم است. هدف قانونگذار از این الزامات، جلوگیری از فروشهای غیرواقعی و حمایت از حقوق پیشخریداران بوده است.»
وی همچنین درباره ضمانت اجراهای قانونی این حوزه گفت:
«بر اساس ماده ۲۳ قانون پیشفروش ساختمان که در سال ۱۴۰۳ اصلاح شده است، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان کنند، به حبس از چهلوپنج روز تا شش ماه یا جزای نقدی معادل دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند.»
این وکیل دادگستری درباره نحوه تعقیب جرایم مرتبط با پیشفروش افزود: «طبق تبصره ماده ۲۳ قانون مذکور، جرایم پیشبینیشده صرفاً با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت راه و شهرسازی قابل تعقیب است و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای مجازات متوقف خواهد شد.»
وی در بخش دیگری از این گفتوگو خطاب به مشاوران املاک اظهار کرد:
«مطابق ماده ۲۴ قانون پیشفروش ساختمان، مشاوران املاک موظفاند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند و حق تنظیم مستقیم قرارداد پیشفروش را ندارند.»
به گفته این استاد دانشگاه، در صورت تخلف مشاوران املاک از این تکلیف قانونی، برای بار اول تا یک سال، برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و در صورت تکرار، ابطال پروانه کسب پیشبینی شده است.
وی در پایان به مخاطبان اقتصاد ۳۶۰ توصیه کرد:
«در معاملات پیشفروش، شهروندان باید پس از توافق اولیه در بنگاههای معاملات ملکی، حتماً نسبت به تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی اقدام کنند تا قرارداد آنان تحت حمایت کامل قانون پیشفروش ساختمان قرار گیرد.»
وَمِنَ اللَّهِ التَّوفیق
