به گزارش ماهنامه اقتصاد ۳۶۰
به گزارش خبرفوری، بررسی دادههای موجود نشان میدهد میانگین ساده قیمت هر مترمربع مسکن از حدود ۱۰۱.۳ میلیون تومان در ابتدای خرداد ۱۴۰۴ به ۲۱۲.۵ میلیون تومان در ابتدای شهریور ۱۴۰۵ رسیده؛ یعنی رشدی حدود ۱۱۰ درصدی.
این در حالی است که تهران در این بازه دو دوره درگیری نظامی را پشت سر گذاشته و در برخی مناطق، خسارتهای قابل توجهی به واحدهای مسکونی وارد شده است.
رشد قیمت در دو مقطع متفاوت
روند افزایش قیمت در این دوره یکدست نبوده است. پس از جنگ ۱۲روزه، میانگین قیمت مسکن در مناطق تهران تغییر محسوسی نداشت. این رقم از ۱۰۱.۳ میلیون تومان در خرداد ۱۴۰۴ به حدود ۱۰۲.۱ میلیون تومان در شهریور همان سال رسید؛ یعنی تنها ۰.۸ درصد افزایش.
اما از ماههای بعد، روند قیمت تغییر کرد. میانگین قیمت در آذرماه به حدود ۱۰۹.۳ میلیون تومان رسید و در اسفند ۱۴۰۴ با جهشی قابل توجه به ۱۴۳.۲ میلیون تومان افزایش یافت؛ رشدی حدود ۳۱ درصدی در فاصله سهماهه.
بیشتر بخوانید:
دلار ۲۲۰ هزار تومان؛ زنگ خطر معیشت در تله ارزی | چرا ترمیم فوری دستمزدها دیگر یک «انتخاب» نیست؟
رونمایی از کفش ۱۰ میلیارد تومانی در تهران | جنجال یک جفت کفش به قیمت یک خانه
اجاره خودرو برای «دور دور» | نمایشی از شکاف طبقاتی یا واقعیت اقتصادی؟
در خرداد ۱۴۰۵ تغییر محسوسی نسبت به اسفند مشاهده نشد، اما در شهریورماه قیمتها بار دیگر جهش کردند و میانگین به ۲۱۲.۵ میلیون تومان رسید. به این ترتیب، طی شش ماه حدود ۴۸.۴ درصد به میانگین قیمت هر مترمربع در مناطق ۲۲گانه اضافه شد.
کدام مناطق بیشتر درگیر اصابت بودند؟
دادههای معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران درباره جنگ ۴۰روزه، تصویری از پراکندگی آسیبها در مناطق مختلف پایتخت ارائه میدهد.
بر اساس این آمار، منطقه ۴ با ثبت ۹۰ اصابت بمب، موشک و پهپاد بیشترین میزان اصابت را داشته است. پس از آن منطقه ۲۱ با ۶۲ اصابت، منطقه یک با ۵۷ و منطقه ۲۲ با ۵۵ اصابت قرار دارند. در سوی دیگر، منطقه ۱۷ با تنها سه اصابت کمترین میزان ثبتشده را داشته است.
شدت آسیب به واحدهای مسکونی نیز قابل توجه بوده است. طبق همین گزارش، بیش از ۵۰ هزار واحد مسکونی در تهران از خسارتهای جزئی تا تخریب کامل آسیب دیدهاند. حدود ۴۰ هزار واحد نیازمند تعمیرات جزئی بوده، نزدیک به ۸۹۰۰ واحد در اجزای معماری آسیب دیده و بیش از ۲ هزار واحد نیز بهطور کامل تخریب شدهاند.
اصابت بیشتر، افت قیمت بیشتر؟
مقایسه تعداد اصابتها با تغییرات قیمت مسکن در مناطق مختلف، رابطه مستقیمی میان این دو متغیر نشان نمیدهد.
برای نمونه، منطقه ۴ که بیشترین تعداد اصابت را داشته، با افزایش قیمت ۴۷.۶ درصدی از حدود ۱۸۲.۷ میلیون تومان به ۲۶۹.۷ میلیون تومان در هر مترمربع رسیده است. در منطقه ۲۱ نیز، با دومین رتبه از نظر تعداد اصابت، قیمتها ۴۱.۲ درصد افزایش یافتهاند.
در مناطق یک و ۲۲ نیز بهترتیب رشد ۴۱.۵ و ۵۰.۵ درصدی ثبت شده است. نکته قابل توجه اینجاست که مناطق با اصابتهای بسیار کمتر نیز کاهش قیمت را تجربه نکردهاند. منطقه ۱۷ با سه اصابت، رشد ۴۹.۲ درصدی قیمت داشته و در مناطق ۱۰ و ۱۶ نیز با پنج و شش اصابت، قیمتها بهترتیب ۴۷.۳ و ۵۰.۵ درصد افزایش یافتهاند.
عددی که رابطه جنگ و قیمت را توضیح نمیدهد
محاسبه ضریب همبستگی میان تعداد اصابتها و درصد تغییر قیمت مسکن، عددی حدود منفی ۰.۰۴ را نشان میدهد؛ رقمی بسیار نزدیک به صفر که در این دادهها رابطه مشخصی میان تعداد اصابتها و کاهش یا کند شدن رشد قیمت نشان نمیدهد.
حتی میانگین رشد قیمت در پنج منطقهای که دستکم ۴۰ اصابت داشتهاند، حدود ۴۷.۳ درصد بوده است؛ در مناطقی با ۱۵ اصابت یا کمتر نیز این رشد حدود ۴۸.۱ درصد محاسبه شده است.
بنابراین صرف تعداد اصابتها نمیتواند توضیحدهنده رفتار قیمت مسکن در مناطق تهران باشد.
بازار مسکن همچنان تحت تأثیر متغیرهای اقتصادی
البته این ارقام به معنای بیاثر بودن خسارتهای جنگی بر بازار مسکن نیست. دادههای موجود در سطح مناطق ۲۲گانه تهیه شدهاند و نمیتوان بر اساس آنها درباره قیمت یک ساختمان یا محله نزدیک به محل اصابت قضاوت کرد.
از سوی دیگر، قیمت مسکن تنها تابع میزان آسیبهای جنگی نیست. تورم، نرخ ارز، هزینه ساخت، انتظارات تورمی، عرضه و تقاضا و حجم معاملات نیز در تعیین قیمتها نقش دارند.
در نتیجه، آنچه از دادههای موجود میتوان گفت این است که در سطح منطقهای، افزایش تعداد اصابتها به کاهش قیمت مسکن منجر نشده است. برای سنجش دقیقتر اثر جنگ بر ارزش املاک، باید اطلاعات مربوط به معاملات و قیمت واحدهای مسکونی در سطح محله، خیابان و حتی ساختمانهای آسیبدیده در دسترس باشد.
